Question 1

Kolik má můj dům doopravdy hodnotu?

Accepted Answer

Tolik, kolik je informovaný kupec ochoten zaplatit dnes – ne kolik jste do něj investovali nebo kolik chce soused. Určuji to podle skutečných prodejů v oblasti, stavu nemovitosti, dokumentů a aktuální poptávky. Online odhad je výchozí bod; skutečné ocenění dělám osobně a zdarma.

Obecné odpovědi aktuální pro rok 2026: pro váš konkrétní případ platí slovo notáře a daňového poradce.

Question 2

Vyplatí se začít vysoko, když se stejně bude smlouvat?

Accepted Answer

Téměř nikdy. První týdny přitahuje nemovitost největší pozornost: je-li cena mimo trh, správní kupci ji přeskočí a ti pozdější chtějí větší slevy. Správná cena od začátku obvykle vede k lepšímu prodeji, ne horšímu.

Question 3

Jak dlouho trvá prodej?

Accepted Answer

Záleží na lokalitě, typu a hlavně ceně. Dobře připravená nemovitost se správnou cenou má první vážné prohlídky už v prvních týdnech; od přijetí nabídky k podpisu u notáře obvykle uplyne jeden až tři měsíce na hypotéku a kontroly.

Question 4

Proč bych vám měl svěřit výhradní zakázku?

Accepted Answer

Protože dům nabízený pěti kancelářemi za různé ceny působí „těžko prodejně“ a ztrácí sílu při vyjednávání. S jedním partnerem existuje strategie, jedno řízení prohlídek a někdo, kdo za výsledek odpovídá. Dobu a podmínky sjednáme jasně a písemně.

Question 5

Jaké dokumenty potřebuji k prodeji?

Accepted Answer

Nabývací listinu, výpis a půdorys z katastru, průkaz energetické náročnosti, stavební povolení kvůli souladu, případně revize instalací a u bytového domu stanovy a přehled poplatků. Pokud něco chybí nebo nesedí, je lepší to zjistit hned: zkontrolujeme to spolu ještě před zahájením prodeje.

Question 6

Mohu prodat, když ještě splácím hypotéku, nebo je dům zděděný?

Accepted Answer

Ano, v obou případech. Zbývající hypotéka se při podpisu splatí z části ceny a zástava se zdarma vymaže. U zděděného domu je nejprve potřeba dědické prohlášení a přepis v katastru; je-li dědiců víc, musí podepsat všichni.

Question 7

Kolik potřebuji navíc k ceně?

Accepted Answer

Zhruba 7 až 12 % ceny na daně, notáře, kancelář a náklady hypotéky; u developera s DPH to může být víc. S hypotékou připočtěte vlastní podíl, který banka nefinancuje. Kalkulačka na stránce Nástroje vám dá přesné číslo.

Question 8

Mohu nabídnout méně, než je požadovaná cena?

Accepted Answer

Samozřejmě, vyjednávání je běžné. Nabídka funguje, když je zdůvodněná (stav, nutné práce, srovnání se skutečnými prodeji) a když prokážete, že opravdu můžete koupit. Příliš nízká nabídka bez argumentů jen zavře dveře.

Question 9

Je nabídka ke koupi závazná?

Accepted Answer

Ano: dokud platí, nemůžete ji vzít zpět, a pokud ji prodávající přijme, zavazuje obě strany. Proto musí být dobře napsaná, se správnými podmínkami (například schválením hypotéky) a po hlavních kontrolách. Než podepíšete, projdeme ji spolu řádek po řádku.

Question 10

A když mi banka hypotéku neschválí, přijdu o zálohu?

Accepted Answer

Ne, pokud nabídka obsahuje odkládací podmínku hypotéky: když financování nepřijde do sjednaného data, dohoda zaniká a peníze se vracejí. Tuto ochranu dávám do smlouvy vždy, když klient kupuje s hypotékou.

Question 11

Kdo vybírá a platí notáře?

Accepted Answer

Podle zvyklostí ho vybírá a platí kupující, protože notář chrání i jeho. Máte-li vlastního, je to v pořádku; jinak vám doporučím profesionály, se kterými spolupracuji, i se zkušenostmi se zahraničními klienty.

Question 12

Jaké kontroly provádíte, než podepíšu?

Accepted Answer

Původ a vlastníky, zástavy a exekuce, soulad s katastrem a stavebním povolením, PENB, stav společenství vlastníků a nedoplatky, případná omezení. Tyto kontroly dělají rozdíl mezi klidnou koupí a problémem objeveným až u notáře.

Question 13

Může cizinec koupit nemovitost na Sardinii?

Accepted Answer

Ano. Občané EU kupují za stejných podmínek jako Italové; pro ostatní obvykle platí podmínka reciprocity s jejich zemí, kterou ověříme hned na začátku. Potřebujete italské daňové číslo, které snadno získáte i ze zahraničí.

Question 14

Musím být v den podpisu v Itálii?

Accepted Answer

Ne. Můžete podepsat na základě notářské plné moci vydané ve vaší zemi (s apostilou) nebo na konzulátu a nechat se zastoupit důvěryhodnou osobou. Pokud přijedete osobně a nemluvíte italsky, je přítomen tlumočník a listina může být dvojjazyčná.

Question 15

Potřebuji účet v Itálii?

Accepted Answer

Ke koupi není povinný, ale je velmi praktický: platby musí být dohledatelné a italský účet usnadní převody, energie, místní daně i případnou hypotéku. Pokud chcete, pomohu vám s jeho založením.

Question 16

Mohu dům pronajímat, když tam nejsem?

Accepted Answer

Ano, je to běžný způsob, jak pokrýt náklady. Krátkodobý pronájem vyžaduje oznámení obci a národní identifikační kód (CIN) uvedený v inzerátech; na příjmy lze uplatnit paušální daň. Mnoho zahraničních vlastníků svěřuje správu místnímu správci.

Question 17

Může nerezident získat hypotéku v Itálii?

Accepted Answer

Ano, některé banky financují i nerezidenty, obvykle nižší podíl z hodnoty a s více doklady o zahraničních příjmech. Vyplatí se to ověřit ještě před hledáním, abyste přesně znali svůj rozpočet.

Question 18

Mluvíte mým jazykem?

Accepted Answer

Ano. S mým týmem provázíme klienty v italštině, angličtině, češtině, němčině a francouzštině, od prvního videohovoru až po podpis u notáře i dál. Důležité dokumenty vám vysvětlíme ve vašem jazyce, abyste přesně věděli, co podepisujete.

Question 19

Kolik stojí vaše služba a kdy se platí?

Accepted Answer

Provize je procento z ceny sjednané písemně před začátkem, bez překvapení. Platí se jen při uzavření obchodu: když neprodáte nebo nekoupíte, nedlužíte mi nic. Ocenění a první schůzka jsou zdarma.

Question 20

Proč neprodat sám a neušetřit na provizi?

Accepted Answer

Jde to, ale úspora bývá jen zdánlivá: špatná cena, pozdě odhalené problémy s dokumenty, prohlídky se zvědavci, vyjednávání na vlastní pěst a kupci bez financování. Mou prací je prodat lépe a bezpečně; pokud nakonec nedostanete víc čistého, neodvedl jsem dobrou práci.

Question 21

Co znamená, že jste licencovaný makléř, a proč na tom záleží?

Accepted Answer

Znamená to, že jsem složil zákonem předepsanou zkoušku, jsem zapsán u obchodní komory a mám profesní pojištění. Kdo licenci nemá, nesmí legálně účtovat provizi a nenabízí stejnou ochranu. Proto jsem spoluzaložil AgentiImmobiliariAbilitati.it, kde si to může ověřit každý.

Question 22

Pracujete jen v Alghero?

Accepted Answer

Alghero je moje základna, ale s La Boutique dell’Immobiliare provázíme klienty po celé Sardinii, s kancelářemi i v Nuoru a Olbii. Online ocenění pokrývá všech 377 obcí ostrova.

Question 23

A po podpisu u notáře mě necháte samotného?

Accepted Answer

Ne. Pomohu s přepisem elektřiny, vody a plynu, poplatkem za odpad, případně s trvalým pobytem a s kontakty na řemeslníky, správu nebo pronájem. Mnoho recenzí, které dostávám, mluví právě o tom, co se děje po podpisu.

Question 24

Mohu s vámi mluvit nezávazně?

Accepted Answer

Samozřejmě. Rezervujte si 30 minut, přes video nebo v kanceláři v Alghero, a povězte mi o své situaci. Odejdete s jasnější představou a dalšími kroky; jestli pak budete chtít spolupracovat, je jen na vás.

Všechno, na co jste se realitního makléře nikdy neodvážili zeptat.

Vaše otázka tu není? Zeptejte se mě: odpovím osobně.